针对签了认购书后能否退房退定金的问题，我们可以从相关法律规定中找到依据：
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 若开发商未按认购书约定履行义务（如逾期交房、房屋面积误差过大等），属于收受定金一方违约，购房者有权要求双倍返还定金；若购房者自身原因不履行约定，则无权要求返还定金。此外，《民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。若开发商存在欺诈行为，购房者可撤销认购书并要求退还定金。
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签了认购书后退房退定金可能存在以下特殊情况或例外情形：
1. 认购书未明确定金性质：若认购书中未明确约定“定金”字样，或未约定定金的担保性质，可能不适用定金罚则。例如，认购书中仅写“预付款”，购房者退房时可要求退还该款项。
2. 开发商存在欺诈行为：若开发商故意隐瞒房屋已抵押、已出售等重要信息，购房者可主张撤销认购书并要求退还定金，甚至要求赔偿损失。例如，开发商将已抵押的房屋出售给购房者，购房者可撤销合同并要求退还定金。
3. 不可抗力因素：若因不可抗力（如地震、政策变化等）导致无法履行认购书，双方可协商解除合同，定金应予以退还。例如，政府出台限购政策导致购房者失去购房资格，可要求退还定金。
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签了认购书后退房退定金可能面临以下法律风险：
1. 定金无法退还风险：若购房者因自身原因违约，根据法律规定和认购书约定，开发商有权不予退还定金。例如，购房者签了认购书后因个人资金问题不想买房，开发商可拒绝退还定金。
2. 诉讼时效风险：若需通过诉讼维权，需注意诉讼时效为三年，自知道或应当知道权利被侵害之日起计算。例如，购房者发现开发商违约后未及时主张权利，超过三年诉讼时效可能丧失胜诉权。
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签了认购书后想退房退定金，需避免以下常见错误操作：
1. 单方面撕毁认购书：未与开发商协商或未通过合法途径，直接拒绝履行认购书义务，可能被开发商认定为违约，导致定金无法退还。
2. 未保留关键证据：未妥善保存认购书、定金支付凭证、沟通记录等证据，后续维权时可能因证据不足而无法主张权利。
3. 轻信口头承诺：仅依据开发商口头承诺退房退定，未签订书面协议，事后开发商可能反悔，导致权益受损。
若您对如何正确维权存在疑问，建议及时咨询专业律师，避免因错误操作造成损失。

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